陈劲松：对粤港澳大湾区未来的十大想像宣布时间：2018-12-20

壹号娱乐app官网董事长陈劲松先生在《庆幸与梦想——粤港澳大湾区上市公司生长机缘》论坛上揭晓主题演讲。在演讲中，陈董从房地产效劳行业的角度，提出了对粤港澳大湾区未来生长的十大想像。

想像未来的大湾区，跟我们行业相关的就是都会、栖身、办公，跟房地产相关，跟我们公司亲近相关。

世联是1993年在深圳建设的，其时遇上94、95年宏观调控，市场一塌糊涂，惨烈水平超乎我们所有人现在能想像的。其时深圳、海南的烂尾楼数不堪数，世联从那时最先做署理，把它们卖出去就能挣钱。有了最严肃的磨练，才华真正磨炼出能力，这是第一步。

深圳的第一步是领先天下的，我们在深圳卖新居卖到40个亿的时间，最先走向天下。着实，其时在天下卖40亿，都是很是大的新居署理公司了。我们走向天下，深圳履历一直跨区域复制，由点到一个大面。

壹号娱乐app官网的一连转型

今年第三季度，中国的新居成交量最先下滑，新居署理营业是无法支持一个上市企业的高速增添的。因此，2014年头，我们最先全力转型。新居场景下我们还能提供什么样的效劳？金融，一个营业在同样的场景下能不可叠加另一个营业，这叫做相关简单场景多元化。我们发明，金融跟房地产一样，也受国家调控。好比，很多多少年前可以做首付贷，但后面国家不让做，作为上市公司就一定不可做，以是我们金融也得一连转型。在国家提出“租售同权”看法之前，我们就最先做租赁。租赁是一个完全碎片化的市场，但随着消耗的整体升级，租赁市场一定会成为高房价都会的主要市场。

现在，天下租赁市场不到1万亿，并且碎片化严重。预计未来三五年，这个市场翻3倍，抵达3万亿是完全有可能的。新居市场或许在10万亿上下，未来会有10%的增添或下滑。

一旦翻开租赁市场，我们发明房地产市场的看法跟以前不太一样了。只管国家对房地产有一系列的调控，也许我们对房地产有一个欠好的预期，但请各人不要忘了三件事：

一、中国房地产的效劳业处于一个巨量市场。

二、现在房地产效劳企业的市占率水平都太低。

三、中国房地产市场的效劳是非标准化的，周期又长，又要在地，还要一城一策，跟国家宏观调控相似。

事实上，现在中国的存量资产凌驾300万亿。这样，存量资产就成为中国房地产专业效劳职员的未来。中国每年增量10万亿，存量300万亿，这么一个巨量的市场，培育能力就成为了世联转型期的要害。世联正在长租公寓、办公租赁领域，加紧培育能力，这个能力跟数据相关，跟职员的专业相关。

世联对都会化的看法

一、在对湾区举行想像之前，我想谈谈对天下都会化未来的一些看法。中国都会化走到今天，最先进入下半场，迅速地从一个面向几大块集中。未来这几大块的市场很是值得期待：无论是屋子的价钱、生意的量，照旧品种的立异。

二、全球十大都会，就是“天下都会”的看法。天下都会的办公和商业的生意额占全球所有都会生意额的40%，其他都会加起来才占60%。全球前二十的都会占总生意额的60%，这还不算住宅。

可见，未来都会迅速向“天下都会”集中。事实上，全球房价住宅的最主要的活跃地区也在这些块状区域，粤港澳大湾区我们以为就是正在崛起的天下级都会群。

世联对湾区未来的想像

对这个都会群的想像，翻开了中国房地工业，尤其是房地产效劳业的空间。关于湾区的未来，若是凭证张军教授说的“充满想像力”的话，我有几大基本的想像，它们一定会实现：

一、全湾区轨道同城化，这个不会在很远的未来就会实现。全湾区轨道的同城化，意味着湾区的任何一点到另外一点，一个小时，换乘不凌驾3次，这是湾区同城化或是大湾区建设的基础。

二、湾区的行政界线将在未来三五年突破。这个突破意味着湾区内种种经济、小我私家家庭和资质是互认的。限制深圳人到东莞买房，这事儿极其不对理，怎么能叫湾区呢？深圳白领，这么高的房价怎么买？许多深圳企业的老板，最担心的就是这么高的房价，员工怎么办？以是，我以为未来三五年内，这个问题必需在湾区突破。

三、湾区尤其是主要焦点区域普调修建容积率。现在的容积率这么低，湾区未来还要吸纳那么多的内容，这是装不下的，尤其是焦点的重点区域，容积率应该继续提高。全深圳曼哈顿化会成为一定，不然怎么有用率呢？曼哈顿是全球最环保的都会，由于公共设施使用效率最高，商业使用效率最高，轨道交通使用效率也最高。若是这样做，深圳的未来值得我们期待，这个都会就更有容量。

四、将湾区众多存量物业，尤其是办公、商业物业，推向REITs、果真资源市场。这件事，湾区应该试点。我们有很是好的模范就是香港，尤其是The Link（领展）——亚洲最大的房地产投资信托基金。香港能做，深圳为什么不可做？我们呼吁这样做，这样使得整个湾区的建设资金能够获得包管。

五、突破共享经济现在在深圳、在湾区的基本障碍。现在房地产效劳业里，Airbnb即将上市。这告诉我们，在一个大都市，好比旧金山的房价高、租金也贵，解决租赁问题必需用共享经济。这关于年轻人的消耗是件好事，现在共享经济遇到诸多行政、执法上的障碍。好比说，共享住宅要用特殊行业允许证（特行证）。企业要立异，我们要有很好的制度情形，以是深圳、湾区一定要高举刷新开放的大旗。共享经济在湾区简直立，能使得湾区的年轻一代大幅提高效率、降低本钱。

六、消除对楼宇经济和立体都会的法制性、行政划定性障碍。我们到纽约、东京、旧金山……任何一个湾区看到楼宇经济的蓬勃，和在深圳看到的是纷歧样的。深圳的写字楼天天早上、中午、晚上都排队，在楼上干不了什么。但我们在东京看到，一栋楼里15楼是餐厅，16楼是咖啡厅，这都让干。我们可以出台允许标准，但不可故障我们对这栋楼的使用。一旦这样做，就提高了大楼的适用率，给年轻人创立了更多便当，提高了经济活跃的水平。我们在东京、纽约看到，睡眠舱就在写字楼里，这有什么不可吗？列出条件就可以了。现在，在这方面，我们基本寸步难行，中国房地产效劳业做不了太多，缘故原由是什么呢？不让做。这个事，能不可让湾区率先走在前面试点，出了履历怎么管，然后再向天下推。

七、消除对住宅的歧视。壹号娱乐app官网用地很少了，公改公提高了容积率，但全是给办公的。东莞的住宅不让深圳人买，深圳又没住宅用地批。一申请批住宅，就说你想搞房地产，由于房地产的名声太差了。但高房价的问题怎么解决，总要给个出路吧。在曼哈顿区域，一半的屋子是住宅。壹号娱乐app官网中心区有几栋住宅？我们对住宅太歧视了，以至于上班塞车的问题全都出来了。我们不应该对住宅有歧视，不然未来怎么解决湾区的生涯问题。

八、推行全修建绿色标准，这件事湾区一定应该走在前面。深圳的情形在天下是排在前面的，纵然这样，跟房地产相关的碳排放，依然占了很是高的比例。汽车尾气没有修建排得多，这方面强制性的绿色标准我们也没有出。

九、把湾区的滨海湿地当做湾区主要环保样板来打造，要打造成国际级大湾区湿地样板。深圳、香港已经有这个条件了，整个湾区都要有。深圳的中心区跟滨海湿地，尤其是红树林湿地是最近的。深圳是全球候鸟的迁徙地，现在是观鸟季了。当这么多的候鸟，跟中心区团结在一块，湿地�；さ糜趾�，这种情形就是国际级的了。

十、给房地产效劳业，以致所有效劳业政策支持。效劳企业不要税收优惠，能不可把强加在效劳业上的种种限制，铺开给上市公司去试点？由于我们能够认真任。好比说短租公寓一定要特行证，给我们政策上先行先试的时机。深圳以致湾区，岂论是高新企业也好，照旧高峻上的科研机构也好，他们需要效劳。由于湾区高科技企业多，而这些企业要专注科研，行政需要外包。现代效劳企业要知足栖身、办公升级新要求，就要给到政策的实质支持。若是这样，预计湾区的效劳业都会同城化，好比香港的已经完全进入深圳了。只要铺开行政上的许多限制，率先出台标准，我们信托中国的房地产行业，将会在湾区把模式所有翻开，然后逐步向天下推广。我们跟国际级效劳公司可以同台竞技，就能够培育天下级的效劳企业了。

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世联对都会化的看法

世联对湾区未来的想像

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