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陈劲松：租售并举，让90后成为都会的主人宣布时间：2019-08-16

编者按

在共和国建设70周年，壹号娱乐app官网上市10周年之际，壹号娱乐app官网董事长陈劲松先生接受了《中国房地产报》“共和国地产印记——功勋人物”的专题采访。

陈述丨陈劲松：

租售并举，让90后成为都会的主人

今年，共和国建设70周年，中国房地产走到今天也已经30多年了，这个行业这么多人这么多年前仆后继地起劲，形成了这个市场今天的规模。现在，房地产正在走向下半场。在房地产行业中，有多重种别。从大的加入者来说，开发商是开发主体，但市场也有设计、营销署理、评估等纯粹的效劳商，在市场上专业地诠释自己的角色。许多开发企业拥有自己的物管，各人以为物管和开发是一码事，着实不是，物管也是专业效劳。市场上有许多自力的、轻资产的效劳公司，陪同着行业的生长而生长起来，壹号娱乐app官网就是其中一个代表。

壹号娱乐app官网在上半场的故事

一、建设壹号娱乐app官网的初志是什么？其时行业状态什么样的？怎样选择合资人？

90年月，我结业后去到香港的中海事情。中海主要做房地产开发，接触到许多市场加入者，好比CBRE、中原、仲量联行等。这些效劳商在市场上效劳于各个机构，他们经由市场的筛选，靠专业效劳赚钱，以是必需把自己的专业做好。因此他们在数据、研究等方面很是深入，由于是第三方，而不是in-house的企业内部部分，提供内容相对客观、理性，这给了我很大启发。

我太太佟捷在90年就来到了深圳，她是中国第一代的评估师。其时我们以为，若是中国的房地产行业从深圳最先萌芽走向天下，是否需要专业效劳呢？应该需要，这就是我们建设壹号娱乐app官网的初志。

世联在1993年建设时，拿到的是深圳领土局对行业的第一张批文。以是，这个行业其时基本从零最先。最初建设壹号娱乐app官网，是以佟捷为主，合资人是佟捷的同砚、同砚的老公，或是在市场上接触过的精彩人物。各人在这个行业相同，志同志合，确认轻资产效劳就是我们要做的。我们第一批创业的5小我私家，有个配合特点：名校结业，有理想没钱，但信托知识会创立价值。

二、建设壹号娱乐app官网时，市场情形怎样？壹号娱乐app官网是怎样做的？

壹号娱乐app官网建设时是房地产市场最低潮时，其时国家正在举行宏观调控，并且是第一次对中国沿海地区的房地产举行大调控，银行抽贷导致随处都是积压。我们信托专业爆发价值，若屋子求过于供，怎会有专业价值的爆发？以是，当屋子难卖时，署理商的价值就凸显了。

1995年，深圳许多屋子都卖不动。若是对开发商说我帮你署理，他们非�＝哟�，由于在成交完成后署理商才收佣金。其时我们进入署理行业的第一个口号就是——消化积压。凭什么能消化积压？我们就剖析这个行业：

1、找到生意的工具，谁能买？

2、买房历程中，买家能越过谈判、签约的门槛吗？他想买，但买不起怎么办？

3、那么多积压楼盘，他对这个屋子有信心吗？合约的推行要有信心。

因此，找到生意工具，完成谈判签约，对合约推行有信心，我们把这三点叫做生意本钱。当壹号娱乐app官网把不可能成交酿成可能了，我们就把生意本钱降低了。

三、壹号娱乐app官网主要履历了哪几个阶段？每个阶段主要做了哪些事情？

第一阶段，找到世联在行业保存的理由。

昔时署理宝安广场，是世联主要生长历程之一。通过署理这个楼盘，我们找到了保存的理由。找到保存理由，企业才有价值。降低生意用度，挖掘物业价值，这是世联进入房地产行业的基本价值。

第二阶段，确立以团队为强盛的价值观，打造平台不败理念。

既然找到保存的理由，凭什么是我们做大？其时我们发明这个行业基本做不大的，由于许多这样的公司：几个智慧人，灵机一动想出几个点子帮开发商卖楼，卖出去了就拿佣金。那世联凭什么能做大？我们在研究了CBRE后发明：

1、CBRE不是首创人或几个英雄英雄很厉害，而是平台厉害。以是，我们确立了世联的焦点价值观——以团队为强盛。世联不强调英雄，而强调团队。要把我们所有的能力都积攒在团队、平台上。

2、将挖掘物业价值、节约生意用度工具化。挖掘物业价值要形成完整的事情流程，而不是灵机一动想出的点子。

由此，我们确定了团队的焦点能力——企业文化、客户资源和知识治理都是团队的，而不是小我私家的。世联是团队作战，这就是平台不败的理念。

第三个阶段，走向天下，让更多人享受真正的地产效劳。

中国的房地产市场很是大，只聚焦于某个区域，会被区域波动影响，只有走向了天下，企业才华平衡。世联就这样义无反顾地确立了“让更多人享受真正的地产效劳”的理念。

走向天下的历程陪同着世联的上市。2009年上市后，世联一起在天下结构，我们就酿成了天下性的公司。

第四阶段，拥抱互联网，开启祥云战略。

在互联网热潮中，世联进入第四个阶段——祥云战略，在天下结构和天下客户资源基础上，叠加金融、装修等效劳。到2015年，房地产存量市场越来越大，我们进入了租赁市场。昔时，红璞公寓最先起步，接下来我们进入了物管、办公空间等领域，一起走到了今天。

四、壹号娱乐app官网的目的和愿景是什么？怎么明确企业的灵魂？

壹号娱乐app官网一直没变的就是轻资产效劳，中国是全球最大的不动产市场，壹号娱乐app官网目的是使人和资产的联接更充分、更有用。

世联的灵魂，就是要通过世联人的一直起劲，使人与资产的联接有用，使物业的拥有者、使用者实现优美生涯。

壹号娱乐app官网走向房地产的下半场

五、壹号娱乐app官网相对偕行业企业的优势有哪些？

1、壹号娱乐app官网拥有天下结构和普遍的客户资源：进入天下200多个都会，累计效劳2万多家开发商，1300多万小业主，并且世联的客户是多元化的。

2、世联始终坚持轻资产效劳，从未改变过。

3、为了让人与不动产的联接越发有用，我们举行了多项相关营业的叠加。

六、壹号娱乐app官网与二手经纪公司最大的区别在那里？

基因差别，他们以效劳C端为主，是在二手楼市场生长起来的；我们效劳B端，是给开发商出战略、做数据、房地产评估起身的公司。

当C端实力崛起，房地产行业进入买方市场时，二手楼渠道简直厉害，但挖掘物业价值和联接渠道也很是主要。要提升行业的整体效率，一方面是要接触许多客户，另一方面也要对物业的价值研究到位。将客户精准地形貌出来，使得渠道效率提高，这就是2B的价值。

世联履历过多次市场强调控，当市场不再高速增添，恢复正常时，挖掘物业价值的作用是重大的。生意两头匹配，不可只有一方，另一方也很是最要。要实现物业和人的精准匹配的联接，就得深入挖掘物业价值。现在祥云战略进入第二版——开放、共享，拥抱渠道、拥抱互联网，普遍与二手经纪公司相助。

展望未来十年，房地产生意仍然是壹号娱乐app官网最主要的营业。施展优势，自动拥抱相助，是未下世联突破古板署理瓶颈的要害。

世联面向未来的结构

七、怎么看待当下房地产市��？房地产效劳业未来的生长趋势怎样？

中国房地产正处于中场到下半场的转移中，若是屋子在上半场以金融属性为主导，下半场就是为了住的，不是为了炒，那其属性就最先向效劳业转移。当求过于供时，钱很主要，但当正常了，尤其是优美生涯的目的，效劳就成为房地产下半场合有转型的重点。

八、壹号娱乐app官网在转型方面有哪些想法？现在主要做了哪些事情？详细有何行动？

首先，世联建设了世联小贷，解决购房者买房之后的需求，好比装修。买房是优美生涯的第一步，买房后要装修、买家具，买房虽然花了许多钱，接下来的装修、家具消耗更是花钱的主要阶段。

许多刚需购房者，甚至中产，凑了首期再按揭。他要装修，需要贷款度过缓冲期，下一年的年终奖就能还贷款。世联就给这些购房者提供消耗贷，这就是场景延伸出来的效劳需求，以是下半场效劳首先就是效劳场景。

其次，知足装修的精准化需求。为什么中国房地产开发商的装修有时未必受接待？由于开发商装修特殊标准化。不少小业主买房后就把装修打掉，这造成许多铺张。未来这种征象会越来越少，由于随着户型合理化，标准装修之上又有家具设置。市面上的家具未必匹配，好比一条梁、一个转角位，尺寸不对适就不可。但这个场景正好是我们善于的，以是世联，尤其是在公寓装修方面，可以给消耗者提供精准效劳。

再次，物业托管。买房后，许多尤其是公寓买家，不是为了住，但也不为炒，而是为了租，为了资产。出租这事儿在中国很难，若是屋子是为了住的，不是为了炒，那租赁市场需要有人效劳。现在，机构效劳占租赁市场比例在2%以下，大部分都是C对C。小业主要不交税，也不备案，他可以容易撕毁条约，但租赁条约就讲个“信”字，因此托管模式在中国必将形成。

以是，房地产市场的效劳企业有五大功效：

1、信息相同功效。现在，信息严重超载，哪些信息最主要？各人处置惩罚不了。这就需要专业公司筛选出对业主或租户最主要的信息，而对价钱的判断是一项专业手艺。

2、信用功效。信用很是主要。若是没信用功效，生意不太可能爆发。为什么淘宝、京东能做这么大？就是解决了信用问题。

3、效率功效。这差别于在淘宝、京东买个杯子、买件衬衫。房产生意需要历程，需要金融机构加入，需要状师专业效劳，解决这一堆事情，就叫深效劳。分工带来效率，专业提升效率。

4、包管功效。屋子租出去了，但租户突然改了。这就需要一个包管或包管的功效。

5、长尾效劳。一会儿说这个坏了，一会儿说谁人坏了，究竟是真是假？小业主烦，租户也烦。以是这些功效，是一个效劳历程，泛起这些问题就正预示着这个市场的痛点许多。

世联怎么做的呢？

1、接受业主的不动产托管。集中式的长租公寓有个最大的利益，生意的两头至少有一端是稳固的——业主。业主端能给我们十年以上的租期条约。

集中式长租公寓能不可效劳小业主？能。好比说署理的公寓，是散卖的，小业主买后需要有人资助出租，这正好是世联的效劳场景。

2、做到一定规模把效劳本事练出来。练什么本事？假设有一百、两百间长租公寓，只需要有个万能维修工就行。他就住在公寓里，任何时间泛起任何问题，他都可以第一时间解决，在效劳自己之后我们还可以效劳周边。以是这个效劳效率和京东物流一样，是逐步建设起来的。

3、升级消耗效劳。90后新一代，跟壹号娱乐app官网生涯方法纷歧样。其时我跟太太创业时住农民房，但现在孩子们不可。这不是苦和累的问题，而由于他们是家里的宝，这样的方法各人以为有问题。他们的社交需求多，消耗方法也差别——在家购物，在外用饭。以是，我们设计了公区，好比将大堂酿成社交公区，散租就没这功效。

4、清静很主要。丢三落四，不关煤气，怎么办？这些事儿散租公寓欠好解决。别的，不少散租公寓是N+1，好比将两房一厅再隔出个房间，三户人合租，这种合租就会泛起了N种问题。

九、怎么明确“新栖身”、“好屋子”？怎样提高产品和效劳的能力？

这要从解决行业痛点最先，房价一直涨，屋子就是为了炒的，以是对老黎民来说，屋子租不租出去问题都不大，租还嫌贫困。大部分人宁愿空着也不租，两年以后再卖再换房。

但现在一系列的调控使这条路停了，这是中国下半场特殊好的趋势。当租酿成主要趋势，才叫“新栖身”——屋子不可空着，不是为了炒的，是为了住的。

什么叫“好屋子”和“差屋子”？一切顺应住的生涯，没有痛点的屋子就是好屋子；遇到一大堆痛点的，就是差屋子。

顺应住的需求的好屋子纷歧定意味着装修标准有多高、户型有多大、配套有多齐。那些贵屋子是挺好，但相当多刚结业的学生，没那么多钱，对他们而言，那就不是好屋子。哪些是好的呢？

好比在广州永泰里，世联有个农民房微刷新项目：一楼是商业街，二楼是创业的共享办公空间，三楼以上是集中式长租公寓，有万能维修工和管家、低本钱创业空间、地铁沿线、自制……对他们来讲这就是好屋子。

世联在武汉、广州的长租公寓，都在地铁沿线，虽然层次不高，户型也小，但正好适合他们的经济条件。通常入住率高的就是好屋子，入住率低的那就不是好屋子。

十、怎样治理企业和员工？企业偶像是谁？

任何一个效劳行业，明确企业和员工的关系都很是主要。在这方面我们走过了上半场。上半场我们吸引员工最主要方法是公司生长有你一份，好比世联作为上市公司可以有多种激励手段。但现在看，合资人机制也好，其他机制也好，都遇到问题：所有的机制都基于高增添的条件，一旦没了高增添怎么办呢？

事实上，中国房地产行业高增添的故事已靠近尾声。我们也正在受到煎熬，高增添竣事，股票不涨了，新的焦点竞争力还没建设，怎么办？这就成为现在中国房地产行业激励失效，进入重新探讨激励制度最主要的阶段。

作为纯效劳行业，我们要真正明确什么叫做合资人。合资人未必以高增添为条件，以是我们要向房地产效劳行业之外的，真正的效劳行业学习，好比全家便当店。他们的店长是伉俪，出20万，就是小微企业的老板。企业做什么呢？提供标准、物流、货物、系统，若是谋划好了，就可以再开一家店，但条件是他要用自己的亲戚，这样杜绝了许多贫困，好比偷窃。

我们现在都想接纳互联网方法，迅速把店开起来，但现在那么多咖啡店，星巴克依然是最主流的，凭什么做到？我以为，现在全球效劳行业做得最好的，品质稳固、有追求，员工治理有用、有工具，又能拷贝的，那就是星巴克。若是说偶像的话，一定是霍华德·舒尔茨。

霍华德·舒尔茨有两本书：《将心注入》和《一起向前》。《将心注入》讲创业，确立企业使命、气概等；《一起向前》是他脱离星巴克后回归，向导星巴克走出逆境，继续前行。

星巴克，给全球带来了新的内容和独到价值主张，店肆成为自由职业者们的第三空间。许多创业者没办公室，就是从星巴克最先。星巴克营造了很是好的气氛和情形。

星巴克有不少短期兼职员工，为什么他能吸收，治理尚有用？由于有一系列的工具和要领。星巴克有几点做得特殊棒：第一，引发并创立人文眷注。有一天，引发并创立人文眷注运用在世联的公寓、空间里，就很是厉害了。第二，星巴克的引发和创立人文眷注到每人、每杯咖啡、每个社区，星巴克进入社区成为了社区的标记。

星巴克上市后，舒尔茨脱离了，最先泛起问题，但哪个企业没问题呢？但他回来后又“一起向前”，从《将心注入》到《一起向前》，这个历程特殊值得中国企业学习，不然我们《将心注入》后就希望企业一起一直生长，不泛起问题，这是不可能的。我们要学习星巴克正视问题，起劲向上的心态。以是，星巴克应该成为中国效劳业的偶像。

对公益、兴趣、当下形势等问题的看法

十一、怎样看待自己在阿拉善、红树林等公益组织担当的社会角色？

我最主要的角色照旧企业的向导人，所谓的社会责任，是随着企业能力的增添而增添的。虽然可一连的生意是条件，不然责任是不可一连的。企业越大，社会责任就越大。好比谷歌说不做恶，收费排名就不做，这是社会责任，谷歌可能没那么高的排名收入了，但他可以一连做大。

世联是中国房地产生长的受益者，但前30年房地产突飞猛进的受益者必需正视在这个生长中，情形是支付了价钱的。这个影响不但是体现在今世利润上，更体现在未来情形是否可一连。

十几年前，中国的沙尘暴很厉害。其时王石说，你去沙尘暴的源头阿拉善开个会吧，已往后确实很震惊。那里的情形跟深圳形成南北极比照，昔时的沙尘暴已经导致北方许多地方不适合栖身了。

其时感受情形一定是中国人未来的大问题，不然都会做得再好，但天天沙尘暴，天天PM2.5爆增，那都会能生涯吗？以是关注情形就是关注未来。我们企业关注当下问题多，关注未来问题稍少。我觉着关注情形是我们应该做的一点事。

我们实着实在做的就是对深圳红树林的�；�。深圳红树林是个样板，事实上，我们是在推动中国的湿地�；�。这件事说是政府的事，着实民间实力很是主要。深圳红树林基金会是一个公募基金会，在深圳政府支持下乐成地托管了深圳福田红树林湿地公园，让这个公园酿成了人民公园人民管。

为什么这样做在中国很是主要？由于这是个民间基金会，以是必需发动民间实力，最主要的作用是让更多人知道这个事跟自己相关，而不是天天骂政府。

壹号娱乐app官网员工自觉建设了蔚蓝社，响应情形�；�。当各人都关注了这件事，就会自动约束自己的行为。好比蔚蓝社成员去捡海洋垃圾，以后就不再随手扔垃圾了。家庭带孩子去观鸟，小孩就知道大自然跟他相关。以是说，这是一件有意义的事，但这事儿跟公司赚钱没什么关系。

十二、平时喜欢读什么书？

我念书偏好读人文、外洋纪律性的书。我以为，中国事实照旧最大的生长中国家，我们遇到的问题可强人家都遇到过，那他们怎么看待、怎么解决这些问题？这些很是主要，而不是我们自己瞎撞。

中国企业学习西方是有古板的。着实，我们是没有传承的一代企业家，父辈们都不是做企业的，再早一批做企业的都不在了。也就是说，今世中国企业家往前走全靠摸，摸对了虽然好，摸错了呢？带来的损失就大了。

因此，多学习多看蓬勃国家的企业家怎么做，他们遇到问题时怎么想，可能对我们更主要。天底下没有新鲜事，我们不可以为自己就比人家智慧，就纷歧样。好比二房东模式在美国就没有，这被人家验证是行欠亨的，凭什么中国现在就有？以至于长租公寓领域全是这种模式，损失重大。创业公司可以这样闯，但对世联，一个有社会责任感的公司就不应该这样来做生意。世联明确的生意是什么呢？生命的意义，一定是生生不息，而不是搏一把，不可算了。

十三、2019年是共和国建设70周年，对行业的寄语。

照旧那句话——“三十年为一世而道更”。行业三十年河东、三十年河西，中国房地产三十年走到今天，基本规则就要最先爆发转变。这个规则的改变会在未来几年充分体现，未来公司会有一个“道更”，充分熟悉道更，包括企业的内生动力、治理等。高欠债、快周转，靠增量的模式会爆发改变，会逐步走向为优美生涯效劳的现代效劳业。

十四、中美博弈，人民币破7这种情形对中国房地产行业有什么影响？

没什么现实影响，影响都是心理上的。为什么？

1、中国房地产是个一手房或许15万亿成交额的市场，二手房或许是8万亿的市场。若是这样，我们这个23万亿级的市场，上下波动一下，最最少级别都在18-20万亿。中美商业战或许5000亿美金，这个量跟房地产市场不是一个级别。

2、中国房地产市场是最大的内需市场，也是中国人民优美生涯最主要的资产。中美商业战，人民币贬不贬值，都跟外界相关。我们说要搞好自己的事情，什么是自己的事情？老黎民的优美生涯。

老黎民优美生涯的事情就爆发在企业和老黎民的资产欠债表。以是，中国房地产市场的稳固，不可阻止地就是我们最大的内需和稳固。纵然这样，我们还会不会被外界滋扰？会，但都心理上的。

3、中国的外汇是个受管制的市场，不是一个完全资源项下、完全可兑换的市场。这种情形下，对行业影响只是影响到借外债的人，而中国大部分老黎民跟这个没关系。

十五、怎样看待90后在一线都会没有归属感的征象？

现在老黎民最大的痛点，就在于90后的购房门槛太高，他们在一线都会买不起房。当90后在一线都会已经面临那么高的门槛时，他就不是都会的主人了。而90后正在成为所有立异都会最基本的动力，现在要靠他们立异，而他们跟这个都会已经没什么关系了，怎么办？

这种情形最典范的例子就是香港：年轻人没感受了，就是最大的痛点。90后跟都会房地产没关系，这件事必需要解决，解决之道就在于租售并举。

我们要周全、深刻明确租售并举，就是现在商品房系统不适合他们，怎么办？必需泛起第二系统——租屋子就是都会的主人。假设租屋子就是都会主人的话，那租赁就是一个恒久行动。行不可？虽然可以，那就要改变壹号娱乐app官网基本规则，好比华为在东莞的员工，租满五年，租金就抵首付，类似这种制度的修改，未来会大大地提升90后在都会的归属感。

我们尚有许多参照，但这就取决于刷新的一直深化，这对解决中国房地产下半场最大痛点至关主要。90后在一线都会受到多大煎熬？不要90后这么难受就要租售并举。什么叫租售并举？深入明确党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义头脑，并且深化制度刷新。一旦新制度新规则落地，90后就会成为中国都会新一代的主要动力。

既然房价不可大涨大跌，那就要打造另一个系统，而不是在这个系统上修改，新加坡就做得就很好。当制度能让所有像我们昔时闯荡深圳，租农民房的那帮人一样，让90后两眼放光，这个都会就有时机！

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